Al precio de una vivienda en Bulgaria hay que sumarle tres partidas: el impuesto municipal de transmisión, los honorarios del notario y la tasa de inscripción en el registro. Ninguna es enorme por separado, pero conviene tenerlas presupuestadas antes de negociar, no después de acordar el precio.
El impuesto de transmisión: lo fija tu ayuntamiento
Es la partida más importante y la que más sorprende, porque no es la misma en todo el país. Cada consejo municipal fija su tipo, dentro de una horquilla que va del 0,1 % al 3 % del valor.
En Sofía se aplica el 3 %, calculado sobre el mayor de dos valores: el valor tasado del inmueble o el precio acordado entre comprador y vendedor. Ese detalle importa, porque impide rebajar la factura declarando un precio inferior al de tasación.
La consecuencia práctica: pregunta el tipo del municipio concreto antes de cerrar el precio. Entre un ayuntamiento que aplica el 0,5 % y otro que aplica el 3 % hay, en una compra de 150.000 euros, una diferencia de 3.750 euros.
Los honorarios notariales
Se calculan por una escala oficial según el valor certificado de la operación, con porcentajes decrecientes: cuanto mayor es el importe, menor es el porcentaje aplicado. No se negocian, están tarifados.
El notario es además quien inscribe la escritura en la Agencia de Registro, de modo que su intervención no es un trámite prescindible: es lo que convierte el acuerdo en un derecho oponible frente a terceros.
La tasa de registro
La inscripción de la operación en la Agencia de Registro tiene una tasa del 0,1 % del precio de venta. Es la partida menor de las tres, pero forma parte de la cuenta.
La cuenta completa, con un ejemplo
Sobre una compra de 150.000 euros en Sofía, con el 3 % municipal:
- Impuesto de transmisión: 4.500 €
- Tasa de registro (0,1 %): 150 €
- Honorarios notariales: según escala oficial
- Comisión de agencia, si interviene: según acuerdo, y conviene pactar por escrito quién la paga
- Traducción jurada y, si procede, poder notarial
La regla prudente es reservar un colchón por encima del precio para gastos de operación, y en un municipio con impuesto alto, no ir justo.
Y después de comprar: lo que se paga cada año
La propiedad genera dos obligaciones municipales recurrentes: el impuesto sobre bienes inmuebles y la tasa de residuos, ambas fijadas por el ayuntamiento. Si el inmueble está en un complejo, hay que sumar la cuota de mantenimiento, que se calcula por metro cuadrado y año y en la costa se mueve entre 6 y 15 euros el metro.
Esa última es la que descuadra presupuestos: un apartamento de 60 metros a 10 euros el metro son 600 euros anuales, se use o no.
Dónde entramos nosotros
Te damos la cuenta completa para el municipio concreto antes de que negocies, comprobamos cargas y titularidad, y te acompañamos a la notaría con la traducción hecha. Saber lo que vas a pagar de verdad es parte de negociar bien.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto por comprar una casa en Bulgaria?
Depende del municipio: la horquilla legal va del 0,1 % al 3 % del valor. En Sofía se aplica el 3 %, sobre el mayor entre el valor tasado y el precio acordado.
¿Puedo declarar un precio menor para pagar menos?
No sirve de nada donde el impuesto se calcula sobre el mayor de los dos valores, que es el caso de Sofía. Y declarar por debajo del precio real es una irregularidad con consecuencias.
¿Quién paga la comisión de la agencia?
Es negociable y conviene pactarlo por escrito antes de la reserva, no el día de la firma.
¿Qué se paga cada año después?
El impuesto municipal sobre bienes inmuebles y la tasa de residuos, más la cuota de mantenimiento si el inmueble está en un complejo.
Sigue por aquí
- Cómo mudarse a Bulgaria desde España, paso a paso
- Abrir una empresa en Bulgaria: qué es verdad y qué es humo
- Comprar casa en la costa del mar Negro sin llevarte sustos
Fuentes consultadas
- Portal Europeo de e-Justicia — Registros de la propiedad en Bulgaria.
- Documentación notarial y municipal búlgara sobre el impuesto de adquisición y las tasas de inscripción.
Datos verificados en septiembre de 2026. Los tipos municipales los fija cada ayuntamiento y pueden cambiar: pídelos siempre para el municipio concreto. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento fiscal.
